二手房窗口期打开了，抓紧卖吧 | 楼先生问答NO.499
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
谁也没想到，疫情稍微转好，大家不是急着出去逛吃，而是抓紧买一套房子。紧接新房复苏之后，二手房也迎来了交易春天。上周杭州市区二手房成交近2000套。从交易数据看，已经连续五周上涨。
完全可能这样：接下来四五月份，是卖方最好的窗口期。因为政府对房地产暂时睁一只眼闭一只眼，加上国内放水救市，降息降准一顿操作，3月30日利率下降20个基点，大家的预期——买房抗通胀。
预期一旦形成，就会维持好两个月。
我同事在桥西的一套豪宅，买方一分钱都没有还价，当天看了一下房子，第二天就签约了。我从几家中介公司那边了解到，成交速度明确变快了。当然，历来三四月份是买房的黄金时期。朋友圈里传得最多的一个抖音视频是：把现金都快买房，贬值速度会完完全全超出想象。
现在是一个角度，两个问句：1、经济不好，楼市能不好吗？2、经济不好，楼市能好吗？
有一个基础前提别忘记，那就是经济不好，不是楼市好与不好可以掩盖的。当欧美疫情深不见底，当国内订单已然骤减，当我们听到国内权威专家说10月疫情或迎来高峰，必须要态度上乐观，行动上悲观。
回到主题：去年二手房多难，很多人都深有感触。既然这个窗口期打开了，想卖二手房的人，不管是着急改善的房东，还是杠杆过高的投资客，都应该赶紧卖、诚心卖。
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400W、地铁2号线/拥涛府、市北东单元
@大舟神
老师好，今年打算把城西余杭的房子卖了，大概能有200多W，然后置换一套滨江或萧山附近离地铁近一点的房子，总价400W左右，不考虑学区，有什么新盘推荐吗？实在没有二手房2年以上也可以。
楼先生：在萧山市北这里，有两个楼盘离地铁不是很近，但性价比挺高的，可以先关注一下，一个是滨江和东原合作的拥翠府，另一个是绿城出品的桂语听澜。这里属于萧山，但跟滨江区也就一路之隔，地段上没有本质区别，但价格却相差一万元。
想要地铁近一点，你可以有另一个选择，比如同样是滨江房产的楼盘，叫作拥涛府，地铁2号线就在家门口。只不过这些楼盘都不好摇，买不买得到，就要看你运气够不够了。要是这三个楼盘都买不到，也可以等一等融信市北的另一个项目，就在杭州世纪的隔壁，叫融信展望。
总的来讲，在萧山市北附近，今年大量新楼盘可以选择，而且价格普遍比二手房要划算。比如眼光拓宽一点，市北东单元接下来还有新希望、港中旅、滨江、保利等楼盘，单价上还要再便宜个三四千。如果不是急需自住的话，就一个个去摇过来吧。
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550W、城东新城/花语天境、奥体/亚运村
@樊犁
现居萧山，打算把近江的老破小出掉，预算550万左右，想在主城区购买一套，要求离地铁近，有学区，三房打底。现在关注花语天境和阳光城三塘项目，不知道够不够得到？杭源里108方估计卖房来不及了。另外今年主城区还有性价比高的盘推荐吗？坐等点名。
楼先生：那就抓紧卖房吧，价格可以适当让一点，因为杭源里要是赶得上，那是很好的选择。不管是地段、配套、开发商还是学区，都是很确定的。至于它的价格，之前听说是4万8，开发商还在争取突破，但其实只要不超过申花，自住还是值得买的。预计4月开第一批。
花语天境和阳光城三塘项目，基本在4.6万到4万8之间。这个价格，投资当然有点尴尬，但自住是没问题的。从区域上来讲，三塘一带更有老城区的味道，城东新城的发展前景更有想象空间。在整个城东新城众多楼盘中，花语天境这个楼盘，都是非常抢眼的。
至于主城区性价比高的楼盘，可以往艮北看看，单价4万出头。同样价位的选择还有一个笕桥，今年会有三四个楼盘，估计最快上市是绿城的春来晓园。总之单价5万内的选择，要说性价比高的，还得往江南岸的钱江世纪城、亚运村一带，但你得不介意非主城区这一点啊。
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限价新房vs学区老破小、400多W、投资
@游婷
400多W的预算，买艮北新城的新房或者次新房，还是买武林门附近的老破小学区房？哪个才是最佳方案？
楼先生：如果要有学区这个要求，大量新房都会被挡在门外，因为新兴板块不大会有很好的学区。不过我们一直强调，学区不是一成不变，是动态发展的。有可能过几年以后，现在一般的学校也会变得很强。所以对于学区，要有发展的眼光。
实在要买老破小学区房，也不拦着你。至少目前看，未来几年，优质学区房还是很值钱的。不管是从自住用的角度，还是投资需求，学区房是比较稳妥的选择。杭州在学区上是有一些改革，但学区最本质的东西不会变化。
看你提问，可能还是增值保值的需求吧？如果更多侧重于投资和升值潜力，一般来讲，还是新兴板块的新盘更有实力，毕竟波动才更容易产生机会。更何况，400多W的预算，有一大把的新楼盘可以选择。
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未来科技城、纯新盘/约34万方、限价红利
@Rowan
老师好。咨询下杭州西站附近接下来有哪些新盘可以摇号的？
楼先生：未来科技城的楼盘，从3万5不到的精装高层，到5万不到的叠墅排屋，从1.0到2.0范围，基本上都可以去摇一摇。就看你的承价能力有多少了。从限价痕迹来看，未来科技城是最明显的板块之一，目前一二手房倒挂、限价红利依然肉眼可见。
未来科技城1.0范围，有天空之城、杭州富力中心这样的选择，另外西溪公馆也来了，4月会开，一口气会推出500来套，都可以去试试看。到2.0范围，在售的杭语蓝庭也可以买，单价2.9万，就在菜鸟总部的边上。另外还有桃源小镇最后的洋房、南湖明月等等。
今年未来科技城的供应量充足，除了上述几个楼盘之外，纯新项目还有佳兆业、金成、时代中国、中梁等等，约有34万方住宅等着上市。
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现金1000W、杭州壹号院260方、亚运村
@callme大胖
老师好，目前在温州做点小生意，未来可能前往杭州发展，手里有1000W，有房票。比较中意杭州壹号院，请问老师这个楼盘能买吗？除此之外，还有半投资半自住的楼盘推荐吗？
楼先生：你太谦虚了，有1000万现金在手上，承价能力非常强。杭州壹号院预计5月会加推新的房源，有可能会先推260多方的户型，因为由于疫情最后一幢220方的工程被耽误了。至于这个楼盘，不是能不能买的问题，而是摇不摇得到。尽管它的总价摆在那，但依然会非常难买。
所以杭州壹号院就等着去摇吧，本来还有晓风印月，但昨天登记结束了。至于其它的推荐，还是在钱江世纪城一带吧，比如边上的嘉品，滨江房产出品，还有滨江区的丹枫四季。当然你也可以「买未来」，那就往亚运村去，三个楼盘都有200方左右的大户型。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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